Wyrok Sądu Okręgowego w Łomży z dnia 16.10.2023 r. o konieczności zwrotu zadatku

Prawnikom naszej Kancelarii udało się zmienić niekorzystny dla naszego Klienta wyrok Sądu Rejonowego w Wysokiem Mazowieckiem. Wyrokiem z dnia 16.10.2023 r., o sygn. akt I Ca 232/23, Sąd Okręgowy w Łomży I Wydział Cywilny zmienił ów werdykt i uwzględnił żądanie zawarte w pozwie w całości.

Sprawa dotyczyła zwrotu na rzecz naszego Klienta zadatku uiszczonego w ramach zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Przeciwnik forsował stanowisko, zgodnie z którym, jeśli termin zawarcia umowy przyrzeczonej upłynął bezskutecznie, to umowa przedwstępna wygasa. Tymczasem Sąd uznał, że obie strony były uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej po tym terminie. Gdyby pozwany rzeczywiście miał wolę zawarcia takiej umowy wyznaczyłby dodatkowy termin, który byłby wiążący dla stron. Po upływie terminu przewidzianego w umowie przedwstępnej to właśnie powód zabiegał o podpisanie umowy przyrzeczonej.

W odpowiedzi na pisemne wezwanie Klienta do zawarcia umowy sprzedaży pozwany zdecydował się na złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy i zatrzymaniu zadatku. Sęk jednak w tym, że ów oświadczenie było poprzedzone ustnymi i pisemnymi wezwaniami do wywiązania się przez pozwanego z umowy przedwstępnej. Tak więc pozwany nie wypełnił przesłanek przewidzianych w art. 394 § 1 k.c. i nie mógł liczyć w tym zakresie na ochronę prawną. W obliczu powyższego Sąd II instancji uznał, że niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Skutkuje to obowiązkiem zwrócenia zadatku na podstawie art. 394 § 3 k.c., a nie jego zatrzymaniem.

Użytkowanie wieczyste stopniowo przechodzi do historii polskiego prawa

W środę 29.03.2023 r. Rada Ministrów zaakceptowała projekt zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Nowelizacja ta to już drugi etap prac legislacyjnych, które prowadzą do faktycznej likwidacji instytucji użytkowania wieczystego. Pierwszy etap dotyczył uwłaszczenia właścicieli domów i mieszkań. Tym razem na reformie skorzystają przedsiębiorcy, którzy użytkują grunty komercyjne. Na zmianie skorzystają również spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mieszkaniowe.

Warto pamiętać, że w przypadku gruntów komercyjnych uwłaszczenie nie nastąpi z mocy prawa. Podmiot zainteresowany będzie musiał każdorazowo złożyć w urzędzie odpowiedni wniosek. W świetle przewidzianych zmian organ administracji co do zasady nie będzie mógł odmówić użytkownikowi wieczystemu sprzedaży użytkowanego gruntu. Przedsiębiorca musi jednak pamiętać, aby stosowny wniosek złożyć w ciągu roku od dnia wejścia w życie znowelizowanej ustawy. Po tym czasie wykup również będzie możliwy, ale już wyłącznie na zasadach ogólnych.

Projekt zakłada jednak pewne odstępstwa od tej reguły. Bowiem w przypadku gruntów niezabudowanych i rodzinnych ogródków działkowych zgodę na nabycie wyda właściwy kompetencyjnie organ samorządu terytorialnego. Akceptacja nastąpi wtedy, gdy użytkowanie wieczyste trwa minimum 10 lat. Są jednak takie kategorie nieruchomości, które ustawodawca wprost wyłączył spod reżimu prawnego w/w ustawy. Z roszczeniem o sprzedaż nie da się wystąpić w stosunku do gruntów powierzonych Agencji Mienia Wojskowego, Lasom Państwowym, parkom narodowym, Wodom Polskim etc.

Jako korzystne należy uznać zaproponowane warunki finansowe wykupu nieruchomości. Możliwe będzie wykupienie nieruchomości poprzez zapłatę 20-krotności dotychczasowej opłaty rocznej jednorazowo. Płatność za uwłaszczenie będzie mogła również zostać rozłożona na 10 rat. Wtedy zainteresowany podmiot uiści opłatę stanowiącą 25-krotność opłaty rocznej.

Foto: pixabay.com